收费标准如”菜单”

　　《办法》将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为五个等级，每一等级都有相对应的收费标准(最高限价)，从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。

　　如楼梯扶手、栏杆和窗台保洁服务:一级只要每周擦抹一次，二级是每周擦抹二次，三级是每周擦抹二次并要保持清洁，四级是隔天擦抹一次，五级是每天擦抹一次。

　　比如说，在五大项所有的小项里面，如果全部都选最高的五级，每月物业管理费为2.3元/平方米。焦扬说，如果物业公司提供了本《办法》未涵盖的服务内容和设施设备的，可适当提高收费标准。

　　可能产生的疑问

　　有了此《办法》，业主大会、建设单位和物业管理企业可根据不同小区的实际需要，从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级，并在区县最高收费标准范围内协商确定具体的收费标准。围绕这一新的收费办法可能产生的疑问，记者请教了有关专家。

　　一、点什么”菜” 最后听谁的？

　　一个小区成百上千户，会不会也像办春节晚会一样众口难调呢？

　　上海市房地局物业处负责人表示，业主委员会和物业管理公司可以根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并协商确定具体的收费标准。在业主大会对此问题进行表决时，根据《上海市住宅物业管理规定》，只要小区2/3以上的业主同意即可。

　　二、点的”菜” 包含哪些费用？

　　据市物价局介绍，《办法》规定了分等收费标准，具体对应每一项服务内容的每一等级。依此类推，具体住宅的物业管理费就是各项服务项目收费之和，原则上不超过《办法》所规定本市住宅物业服务最高收费标准2.3元/平方米。

　　三、物业费是否会因新政策而涨？

　　市物价局和市房地局有关负责人表示，各区县可以在市最高收费标准范围内制订区县的最高收费标准，这样就能避免郊区的物业收费水平出现大幅上涨。同时，由于倡导质价相符，对小区物业服务要求更高，因此会导致一些收费标准明显偏低的小区物业管理费适当上涨，相反有些收费标准偏高的小区，物业服务费也会下调，或者促进其服务水平相应提高。总的来说，上海的物业收费总体水平将保持基本稳定。

　　四、”菜”质次价高咋办？

　　按照《办法》的规定，小区业主委员会得出具体的收费标准后，根据这一标准对物业公司进行招标。

　　招标后，双方商定具体的收费标准和服务内容后，应通过签订合同进行约定，以规范双方的行为。将来业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，可请所在地居委会调解，也可按合同约定，通过双方协商、仲裁、诉讼等途径解决。

　　目前，有关部门也正在考虑引入中介机构，对物业公司提供的服务标准进行评估。

　　五、”菜”价超标谁来管？

　　按照《办法》的规定，已有的超过《办法》规定最高收费标准的小区，物业公司须采取降低物业管理费或提高服务质量的办法，达到“质价相符”的原则。

　　物业公司提供了《办法》未涵盖的服务内容和设施设备的，可适当提高收费标准。市物价局有关负责人表示，《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。李宝花丁利民

　　链接 小区居民眼里的物业管理公司

　　据千龙网前不久报道，北京市消费者协会采取问卷方式组织开展了“北京市住宅小区物业管理状况调查”，结果如下:

　　物业管理公司业主总体评价低

　　调查结果显示，58.7％的业主对物业公司的总体评价为一般，14.3％的评价为差，经济适用房的评价最低。

　　业主对小区共用部位、设施、场地经营使用和经营收益的知情权和监督权没有得到充分保障

　　有72.8％的业主反映，对于小区共用部位、设施、场地经营收益及用途没有知情权和监督权。

　　收费问题比较突出

　　有53.1％的业主反映物业收费项目和标准没有公示或不清楚项目和标准，47.4％的业主反映不开具正式发票，5.2％的业主反映打白条，17.5％的业主反映物业乱收费。

　　小区安全保卫、交通管理和房屋维修让业主最不满意；管理混乱和态度蛮横让业主最反感

　　业主对小区安全保卫、房屋维修和交通管理最不满意(分别是32.8％、23.9％、16.8％)；业主最反感的是管理混乱和态度蛮横(分别是28.3％、11.6％)。

　　半数以上业主反映小区没有成立业主委员会

　　55.5％的业主反映所在小区没有成立业主委员会，这个问题在经济适用房小区比例最高，达70.8％。